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In einigen Bereichen des Steuerrechts hat sich neuer Gesetzgebungsbedarf ergeben. So ist es beispielsweise notwendig Anpassungen an das EU-Recht und die EuGH-Rechtsprechung sowie Reaktionen auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesfinanzhofs in die Gesetzgebung einzuführen. Diesem Zweck dient das Jahressteuergesetz 2022.
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) selbst wird nicht angetastet. Der Gesetzgeber muss aber aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichtes die Besteuerung von Grundbesitz zum tatsächlichen Verkehrswert gewährleisten. Das Jahressteuergesetz 2022 enthält deshalb unter anderem geplante Änderungen des Bewertungsgesetzes (BewG). Dieses bildet die Grundlage für die Bewertung von Immobilien für erbschafts- und schenkungssteuerliche Zwecke. Durch die geplanten Änderungen kann es ab 2023 aufgrund der neuen Bewertung zu einer höheren steuerlichen Belastung bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien kommen.
Nach den bisherigen Bewertungsverfahren wurden regelmäßig niedrigere Verkehrswerte für Immobilien ermittelt. Der Gesetzentwurf sieht eine Anpassung des Bewertungsverfahrens vor, damit der tatsächliche Verkehrswert präziser ermittelt werden kann. Auf diese Weise sollen die weiter steigenden Grundstückspreise bei der steuerlichen Bewertung besser berücksichtigt werden.
Kritiker bemängeln, dass das Finanzministerium auf diese Weise eine versteckte Steuererhöhung durchsetzen will. Sollte der Entwurf wie geplant in Kraft treten, gelten die Vorschriften für das neue Bewertungsverfahren ab dem 01.01.2023. Grundstücke, die unentgeltlich übertragen werden, könnten ab dann mit deutlich höheren Werten steuerlich zu berücksichtigen sein. Es empfiehlt sich, rechtzeitig zu prüfen, ob bereits geplante Übertragungen von der Gesetzesänderung betroffen sind.
Das ist die aktuelle Ausgangslage: Die Standardrate, das ist die durchschnittliche monatliche Belastung durch ein beispielhaftes Baudarlehen, ist in den vergangenen Monaten gestiegen und erreichte im Oktober die 1.500-Euro-Marke. Innerhalb des letzten halben Jahres stieg die Standardrate um mehr als 400 Euro. Im Oktober 2021 lag sie noch bei 810 Euro.
In den vergangenen Wochen bewegten sich die Zinsen im Zickzack-Kurs. Im November lagen sie unter dem diesjährigen Höchstniveau von rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen. Solange die Inflationsrate hoch ist, wird die Europäische Zentralbank mit weiteren Erhöhungen des Leitzinses reagieren müssen, was Erhöhungen der Bauzinses nach sich ziehen wird.
Um die monatliche Rate zu senken, setzen viele Darlehensnehmer die Tilgung niedriger an. Im Februar 2022 lag sie noch auf dem Jahreshöchstwert von 2,78 Prozent, seither sank sie kontinuierlich auf 2,27 Prozent im Oktober. Vorsicht: Wer niedriger tilgt, zahlt länger ab.
Um das Zinsänderungsrisiko gering zu halten, entschieden sich Kreditnehmer Anfang des Jahres für eine möglichst lange Zinsbindung. In den Folgemonaten ging der Trend hin zu kürzeren Festschreibungen, weil damit günstigere Konditionen verbunden sind – allerdings auf Kosten der Sicherheit.
Für eine erfolgreiche Investition in Immobilien ist die Relation zwischen Immobilienpreisentwicklung und Finanzierungskonditionen entscheidend. In den 1990er-Jahren lagen die Zinsen bei über neun Prozent, um die Jahrtausendwende waren es immer noch sieben Prozent, danach sanken die Zinsen kontinuierlich, zwischen 2020 und dem Frühjahr 2022 teilweise auf unter ein Prozent. Die Immobilienpreise stiegen währenddessen kontinuierlich – um die Jahrtausendwende zunächst nur sehr langsam, ab 2010 aber rasant. Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen allein zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent verteuert.
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Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 97 deutschen Städten untersucht. Danach sind die Immobilienpreise in Deutschland weiter gestiegen: Eigenheime und Eigentumswohnungen waren im Jahr 2022 im Durchschnitt um elf Prozent teurer als im vergangenen Jahr. Die Mieten nahmen gleichzeitig um vier Prozent zu und damit deutlich weniger.
Für immer mehr Regionen und Marksegmente zeichnen sich spekulative Übertreibungen an. Diese könnten bald korrigiert werden, denn mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen hat sich das Finanzierungsumfeld des Immobilienmarktes eingetrübt. „Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase“, sagt Dr. Konstantin Kholodilin von der Abteilung Makroökonomie des DIW. Wir werden also keine Krise wie in den USA oder in Spanien während der Finanzkrise erleben – aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent seien durchaus möglich.
JLL Germany sieht die Lage für einige Segmente des Immobilienmarktes deutlich negativer: Einer Analyse zufolge werden Gebäude mit schlechter Energiebilanz mit immer höheren Wertabschlägen bestraft. Die Preisdifferenz zu energieeffizienten Immobilien beträgt im ersten Halbjahr 2022 zwischen zwölf und 33 Prozent im Mittel. An Märkten mit hohem Angebotsüberhang und schlechterer Verhandlungsposition steige der Preisabschlag der Verkäufer auf fast 50 Prozent. Immobilien mit besserer Energieeffizienz reagieren weniger empfindlich auf die aktuelle Versorgungskrise. Bei den Nettokaltmieten fällt der Abschlag mit durchschnittlich 2,5 Prozentpunkten niedriger aus als bei den Kaufpreisen.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Immobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise stabil bleiben wird. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen, doch eine extreme, übermäßig um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte ist nicht zu erwarten.
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Der Krieg in der Ukraine hat Folgen – vor allem im Energiesektor. Ängste können berechtigt oder sogar notwendig sein, um die Aufmerksamkeit zu erhöhen. Marktkenner und Fachleute haben sich Gedanken gemacht, welche Auswirkungen in der Immobilienwirtschaft zu erwarten sind.
Aus zurückliegenden kriegerischen Zeiten wissen Historiker, dass akute Krisen den Stellenwert von Sachwerten erhöhen. Das gilt für Gold und Kunstwerke genauso wie für Immobilien. Banken werden jedoch für alle Investments strengere Maßstäbe anlegen, was sich auf die Zinsen auswirken wird. Ob Deutschland wegen seines hohen Sicherheitsniveaus weiterhin ein von Immobilieninvestoren bevorzugtes Land sein wird, muss sich erst noch herausstellen.
Doch gilt zu bedenken: Attraktive Anlagemöglichkeiten, die ein vergleichsweise geringes Risiko wie Immobilien bei guter Rendite und stabiler Wertentwicklung aufweisen, sind rar. Das spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien und mindestens für stabile, vermutlich aber weiter steigende Immobilienpreise.
Die sich auch schon vor dem Krieg abzeichnenden Herausforderungen der Branche könnten sich verschärfen. Dazu zählen vor allem die Engpässe bei Baustoffen und Fachkräften. Die angestrebten hohen Neubauzahlen von 400.000 Wohnungen pro Jahr sind unter diesen Bedingungen sehr ambitioniert. Der wegen des knappen Wohnungsangebotes ohnehin schon angespannte Immobilienmarkt wird durch den großen Zustrom von Flüchtlingen noch mehr unter Druck geraten.
Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden bekommen durch den Krieg eine zusätzliche Dringlichkeit: Alles was dem Klimaschutz dient, wie die Abkehr von fossilen Brennstoffen, fördert auch die Unabhängigkeit von Energieimporten aus Russland. Diese wiederum verringert die Erpressbarkeit Deutschlands und dreht dem Angriff auf die Ukraine den Geldhahn ab.
Die enorm gestiegenen Energiekosten machen jedem einzelnen Verbraucher deutlich, worum es geht. Die Bereitschaft, energiesparende Maßnahmen an jeder erdenklichen Stelle zu ergreifen, steigt.
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Deutschland ist bei der Energieversorgung – wie ganz Europa – in einem hohen Maße auf Importe angewiesen. Über 70 Prozent der in Deutschland benötigten Energie kommt aus dem Ausland. Mit Blick auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien besteht besonderer Handlungsbedarf. Darin liegt jetzt auch eine Chance, sich von importierten fossilen Energieträgern unabhängiger zu machen.
Die neue Studie des Wuppertal Instituts hat ergeben: Die Wärmeversorgung der Gebäude in Deutschland ließe sich bis 2035 vollständig auf erneuerbare Energien umstellen. Die kurzfristigen Alternativen bei der Beheizung der Gebäude seien zwar begrenzt, mittelfristig aber groß.
Ein Arbeitspapier des Berliner Klimaforschungsinstituts MCC beleuchtet, wie sich ein kurzfristiger Ausfall russischer Energie auswirken würde. Je nach Preisszenario könnten auf einen durchschnittlichen Haushalt Mehrkosten von 800 bis 2500 Euro pro Jahr zukommen.
Handlungsempfehlungen des Instituts für Techno-ökonomische Systemanalyse zeigen, in welchem Umfang und auf welche Art sich der Wegfall russischer Erdgasimporte kompensieren lässt.
Ein vollständiger Lieferstopp russischen Erdgases ließe sich nicht innerhalb weniger Tage vollständig kompensieren. Durch Einsparungen könnte kurzfristig auf etwa ein Drittel des nach Deutschland gelieferten Erdgases aus Russland verzichtet werden. Mittelfristig wäre ein Importstopp in wenigen Monaten handhabbar, aber ambitioniert. Die Energieversorgung für den nächsten Winter kann gesichert werden. Notwendig wären allerdings Einschränkungen bei der Nachfrage. Eine intensivere Nutzung von verflüssigtem Erdgas (LNG) ist ebenso erforderlich wie eine staatlich geregelte Vorratsspeicherung von Erdgas. Die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen von Gebäuden muss weiter forciert werden, der Austausch von Gasheizungen durch Wärmepumpen muss zusätzlich beschleunigt werden.
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