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Zweimal im Jahr erstellen die führenden Wirtschaftsinstitute eine Gemeinschaftsdiagnose im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz. Sie gibt Aufschluss darüber, in welche Richtung sich die Wirtschaft bewegt.
Danach steuert die deutsche Wirtschaft durch schwieriges Fahrwasser und durchläuft die höchsten Inflationsraten seit Jahrzehnten. In ihrem Frühjahrsgutachten revidieren die Wirtschaftsforschungsinstitute ihren Ausblick für dieses Jahr deutlich nach unten. Die Erholung von der Coronakrise wird infolge des Kriegs in der Ukraine gedämpft, behält aber die Oberhand. Die Institute erwarten für 2022 und 2023 eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 2,7 bzw. 3,1 Prozent. Bei einer sofortigen Unterbrechung der russischen Gaslieferungen stünden hierzulande in beiden Jahren insgesamt 220 Mrd. Euro an Wirtschaftsleistung im Feuer.
Der Erholungsprozess der deutschen Wirtschaft verzögert sich abermals. Der Wegfall der Pandemiebeschränkungen sorgt für konjunkturellen Auftrieb. Dämpfend wirken die Nachwehen der Coronakrise, weil Lieferketten immer noch unter Stress stehen. Die Schockwellen durch den Krieg in der Ukraine belasten die Konjunktur.
Für das laufende Jahr rechnen die Institute mit einer Inflationsrate von 6,1 Prozent, dem höchsten Wert seit 40 Jahren. Im Falle eines Lieferstopps für russische Energie würden sogar 7,3 Prozent erreicht, der höchste Wert seit Bestehen der Bundesrepublik. Auch im kommenden Jahr dürfte die Rate mit 2,8 Prozent (bei einem Lieferstopp: 5,0 Prozent) deutlich über dem Durchschnitt seit der Wiedervereinigung liegen. Bei einem Stopp der Gaslieferungen droht der deutschen Wirtschaft eine scharfe Rezession.
Fazit: Diese Prognose bildet das Umfeld ab, in dem sich Immobilienkäuferinnen und -käufer derzeit bewegen. Viele Immobilienanleger setzen in Krisenzeiten auf Sicherheit und suchen nach Möglichkeiten, ihr privates Vermögen zu retten. Sachwerte wie Immobilien stehen daher gegenwärtig immer noch hoch im Kurs, obwohl Zinsen, Energiekosten, Inflation und Baukosten eigentlich eher dämpfend auf die Preise wirken sollten.
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Laut aktueller Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse der Hypoport AG stiegen die Immobilienpreise in den vergangenen zwölf Monaten weiterhin in allen Bereichen. Die Internetplattform kann auf eine außerordentlich große Datenbasis zurückgreifen und liefert aufschlussreiche Daten zum Immobilienmarkt.
Die Datenanalyse zeigt, dass sich die Immobilienpreise insgesamt weiter erhöhen und vor allem in den Metropolregionen um München mit 24 Prozent, in Leipzig und Hamburg mit je 23 Prozent anziehen.
Die Hauspreise stiegen im ganzen vergangenen Jahr im Saarland um 18 Prozent. Die Bundesländer Bremen, Hamburg, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Sachsen-Anhalt verzeichneten eine Erhöhung der Kaufpreise für Häuser von 16 Prozent. In dem seit bereits längerer Zeit angespannten Markt in Berlin legen die Hauspreise noch einmal um 17 Prozent zu.
Die Wohnungspreise stiegen durchschnittlich um elf Prozent, in Bremen um zwölf Prozent. Hamburg bildet eine Ausnahme, dort stiegen die Wohnungspreise nur noch um ein Prozent. Die höchste Verteuerung verzeichnet München. Die bayerische Hauptstadt führt die Liste der Metropolen mit dem größten Preiswachstum an.
Die Analyse macht auch Aussagen zu den Käuferinnen und Käufern von Immobilien: Danach sind rund 75 Prozent der Erwerber zwischen 26 und 45 Jahre alt. Deren Haushaltsüberschuss stieg auf 1.581 Euro, das Durchschnittseinkommen auf 3.687 Euro.
Die VALUE AG hat detaillierte Zahlen zum ersten Quartal 2022 vorgelegt: Nach zwei Quartalen moderater Preissteigerungen zogen die Preise im ersten Quartal 2022 besonders deutlich an. Die Preise gebrauchter Einfamilienhäuser legten im ersten Quartal 2022 mit 5,4 Prozent so stark zu, wie noch nie seit Aufzeichnung der Daten. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich um drei Prozent zum vorigen Quartal. Die Preise für Mietwohnungen stiegen mit 1,2 Prozent hingegen nur leicht.
Fazit: Fachleute sind von dieser Entwicklung überrascht, denn Zinsen, Energiekosten und Baukosten sind in den ersten drei Monaten des Jahres gestiegen. Die Kaufpreise hätten im Umkehrschluss eigentlich sinken müssen.
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Der Krieg in der Ukraine hat Folgen – vor allem im Energiesektor. Ängste können berechtigt oder sogar notwendig sein, um die Aufmerksamkeit zu erhöhen. Marktkenner und Fachleute haben sich Gedanken gemacht, welche Auswirkungen in der Immobilienwirtschaft zu erwarten sind.
Aus zurückliegenden kriegerischen Zeiten wissen Historiker, dass akute Krisen den Stellenwert von Sachwerten erhöhen. Das gilt für Gold und Kunstwerke genauso wie für Immobilien. Banken werden jedoch für alle Investments strengere Maßstäbe anlegen, was sich auf die Zinsen auswirken wird. Ob Deutschland wegen seines hohen Sicherheitsniveaus weiterhin ein von Immobilieninvestoren bevorzugtes Land sein wird, muss sich erst noch herausstellen.
Doch gilt zu bedenken: Attraktive Anlagemöglichkeiten, die ein vergleichsweise geringes Risiko wie Immobilien bei guter Rendite und stabiler Wertentwicklung aufweisen, sind rar. Das spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien und mindestens für stabile, vermutlich aber weiter steigende Immobilienpreise.
Die sich auch schon vor dem Krieg abzeichnenden Herausforderungen der Branche könnten sich verschärfen. Dazu zählen vor allem die Engpässe bei Baustoffen und Fachkräften. Die angestrebten hohen Neubauzahlen von 400.000 Wohnungen pro Jahr sind unter diesen Bedingungen sehr ambitioniert. Der wegen des knappen Wohnungsangebotes ohnehin schon angespannte Immobilienmarkt wird durch den großen Zustrom von Flüchtlingen noch mehr unter Druck geraten.
Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden bekommen durch den Krieg eine zusätzliche Dringlichkeit: Alles was dem Klimaschutz dient, wie die Abkehr von fossilen Brennstoffen, fördert auch die Unabhängigkeit von Energieimporten aus Russland. Diese wiederum verringert die Erpressbarkeit Deutschlands und dreht dem Angriff auf die Ukraine den Geldhahn ab.
Die enorm gestiegenen Energiekosten machen jedem einzelnen Verbraucher deutlich, worum es geht. Die Bereitschaft, energiesparende Maßnahmen an jeder erdenklichen Stelle zu ergreifen, steigt.
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Deutschland ist bei der Energieversorgung – wie ganz Europa – in einem hohen Maße auf Importe angewiesen. Über 70 Prozent der in Deutschland benötigten Energie kommt aus dem Ausland. Mit Blick auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien besteht besonderer Handlungsbedarf. Darin liegt jetzt auch eine Chance, sich von importierten fossilen Energieträgern unabhängiger zu machen.
Die neue Studie des Wuppertal Instituts hat ergeben: Die Wärmeversorgung der Gebäude in Deutschland ließe sich bis 2035 vollständig auf erneuerbare Energien umstellen. Die kurzfristigen Alternativen bei der Beheizung der Gebäude seien zwar begrenzt, mittelfristig aber groß.
Ein Arbeitspapier des Berliner Klimaforschungsinstituts MCC beleuchtet, wie sich ein kurzfristiger Ausfall russischer Energie auswirken würde. Je nach Preisszenario könnten auf einen durchschnittlichen Haushalt Mehrkosten von 800 bis 2500 Euro pro Jahr zukommen.
Handlungsempfehlungen des Instituts für Techno-ökonomische Systemanalyse zeigen, in welchem Umfang und auf welche Art sich der Wegfall russischer Erdgasimporte kompensieren lässt.
Ein vollständiger Lieferstopp russischen Erdgases ließe sich nicht innerhalb weniger Tage vollständig kompensieren. Durch Einsparungen könnte kurzfristig auf etwa ein Drittel des nach Deutschland gelieferten Erdgases aus Russland verzichtet werden. Mittelfristig wäre ein Importstopp in wenigen Monaten handhabbar, aber ambitioniert. Die Energieversorgung für den nächsten Winter kann gesichert werden. Notwendig wären allerdings Einschränkungen bei der Nachfrage. Eine intensivere Nutzung von verflüssigtem Erdgas (LNG) ist ebenso erforderlich wie eine staatlich geregelte Vorratsspeicherung von Erdgas. Die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen von Gebäuden muss weiter forciert werden, der Austausch von Gasheizungen durch Wärmepumpen muss zusätzlich beschleunigt werden.
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Mit Beginn des neuen Jahres kam Bewegung in die Kapitalmärkte: Viele Kreditinstitute haben die Zinsen für Baufinanzierungen angehoben. Die Entwicklung der Inflationsrate wirkt zinstreibend und weckt besonders in Deutschland uralte Erinnerungen. Fachleute rechnen nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierung wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden.
Im Gegenteil, die Zinsen könnten weiter steigen. Dafür sprechen verschiedene Gründe: Die 10-jährige Bundesanleihe, die über zweieinhalb Jahre negativ verzinst war, könnte im laufenden Jahr wieder positiv vergütet werden, was die Bauzinsen direkt beeinflussen würde. Das wäre zwar gesund für das Wirtschaftssystem, aber preissteigernd für Immobilienfinanzierungen. Wenn außerdem die Inflationsraten nicht deutlich zurückgehen, obwohl die Sondereffekte durch die Pandemie abnehmen, steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank EZB, ihre Geldpolitik zu überprüfen. Eine restriktivere Geldpolitik würde die Baufinanzierungszinsen ebenfalls steigen lassen. Zudem hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) gerade angekündigt, die Anforderungen an die Banken in Bezug auf ihre Kapitalpuffer bei Baufinanzierungen zu erhöhen.
Bei weiter steigenden Immobilienpreisen und höheren Zinsen für die Finanzierung werden viele Käuferinnen und Käufer in der nächsten Zeit an ihre Belastungsgrenze kommen. Mit drastisch steigenden Zinsen rechnet die Finanzbranche allerdings nicht. Immobilieninteressent:innen sollten jetzt zwar nichts übereilen, ihre Entscheidung aber auch nicht unnötig aufschieben, wenn sie ein geeignetes Objekt gefunden haben.
Damit die monatliche Finanzierungsrate bezahlbar bleibt, versuchen Darlehensnehmer schon jetzt mit einer geringeren Tilgung gegenzusteuern, erhöhen damit aber die Dauer, in der sie das Darlehen zurückzahlen. Für Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer gilt: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich nicht mehr ganz so schnell steigen wie bisher.
(Quelle: Copyright © Grabener|s Newsletter, Grabener Verlag, Kiel, 2022)